一、需要明确的是:该个税是销售方应缴的税

二、缴纳政策规定如下:

1、能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值,计税价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用的差额×20%;

2、纳税人未能提供完整、准确的原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,实行核定征税。按住房收入的1%~3%来核定。应纳税额=住房转让收入×核定征收率;山西省规定是1%。

3、转让自用5年以上,并且是家庭生活唯一用房,免征。唯一住房是指在同一省、自治区、直辖市范围内夫妻双方仅拥有一套住房。

4、符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 

政策依据:《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字﹝1994﹞ 20号)

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞ 108号)

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发﹝2007﹞ 33号

《财政部国家税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部  税务总局公告2019年第74号)


三、二手住房交易中的其他费税

销售方应缴的税:

一、增值税

1、个人销售自建自用房以及销售购买时间2年(含)以上的住房,免征增值税;

2、个人销售购买不足两年的住房,按照5%的征收率全额缴纳增值税。 (不含北上广深) 

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

1、城市维护建设税:增值税税额×适用税率(市区7%;县城镇5%;其他1%)

2、教育费附加:增值税税额×3%

3、地方教育附加:增值税税额×适用费率(本省规定的费率)

4、2019年1月1日至2021年12月31日,对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

三、土地增值税

自然人销售住房,免征。

四、印花税

自然人销售住房,免征。

五、个人所得税


购买方应缴的税:

一、契税

1、个人购买面积90平方米及以下家庭唯一住房,减按1%税率征收;个人购买面积90平方米及以下家庭第二套改善性住房,减按1%税率征收;

2、个人购买面积90平方以上家庭唯一住房,减按1.5%税率征收;个人购买90平方米以上家庭第二套改善性住房,减按2%税率征收;

3、第三套及以上,按本省规定的法定税率征收。

二、印花税

自然人购买住房,免征。  


四、案例说明

卖方转让主城区一套住房,价值(含税)105万,面积95平方,2019年购入时,购入价(含税)84万,缴纳契税1.2万,无其他费用;买方名下无房。则本次交易应缴纳的各项税款如下: 

【卖方】

未满两年需缴纳增值税:105÷(1+5%)×5%=5万。

城市维护建设税:5×7%×50%=0.175万。

教育费附加:5×3%×50%=0.075万。

地方教育附加:5×2%×50%=0.05万。

土地增值税:免征。

印花税:免征。

个人所得税:(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20%=2.9万。

【买方】

契税减按1.5%税率征收:(105-5)×1.5%=1.5万。

印花税:免征。